REITs，是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）的简称。作为呼唤已久的创新金融产品，已经越来越受到市场的关注。 推行REITs将有助于国内经济转型和金融体制改革。过去一段时间，中国业界、学术界、监管界都做出了很多探索。北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组估算，中国REITs市场规模约为4万亿至12万亿。 当各界的目光聚焦于中国即将崛起的庞大的不动产投资信托基金市场，你了解REITs的价值和意义吗？一起听听来自北大光华【中国REITs先锋项目】的老师们，如何解读REITs对于中国金融行业现状的影响及其将产生的价值。
刘俏：解决企业融资难题，助力金融体制改革 刘俏 北京大学光华管理学院院长，金融学教授。【中国REITs先锋项目】授课教授。在公司金融、实证资产定价、市场微观结构和中国经济研究等方面拥有众多著述。 目前国内金融领域存在着中介成本高、结构不合理、直接融资比例太低等诸多问题，而REITs很可能会成为未来若干年中国金融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手，或者之一。 REITs作为大类资产，可以以试点的方式推出，增强金融的普惠性，将传统的房地产开发和销售转变成一次性销售加持续性收入并重的方式，带来房地产转型升级的契机。 同时，REITs并不局限于房地产。目前中国企业尤其是民营企业融资难、融资贵问题一直十分突出，推出REITs有利于降低系统性金融风险，促进不动产行业以及上下游产业的发展；开发和建设REITs市场可以作为财政政策的重要补充，有利于吸收社会资本，提高社会资本参与度，提供国有资本的退出渠道，在经济进入新常态下，盘活资产存量。 张峥：改善租赁住房市场结构，促进优化资源配置 目前市场普遍关心的问题是，现阶段普遍较低的住宅租金回报率难以为REITs 发展提供支撑。 张峥教授认为，REITs将有助于改善以个人为主的租赁住房市场结构，提升运营水平和服务质量，在投融资、运营和管理等方面发挥着引领的作用。因此，随着租房居住观念逐渐形成而带动需求的增加，租赁产品和服务的质量提升以及多样化将带动租金回报率的提升，从而形成对REITs的有效支撑。 观察REITs在全球范围内的实践，租赁住房REITs在整个租赁住房市场里发挥了引领的作用，对于实现“房住不炒”的定位有重要的意义。 周芊：盘活不动产存量市场，提供资本退出新通道 周芊 中联基金合伙人，曾任中信证券董事总经理、中信金石不动产基金管理有限公司总经理。发起创设了不动产私募基金、银行间REITs、交易所REITs、结构化融资及资产证券化业务等多项国内创新产品。 目前，中国房地产市场在发生着深刻变化，很多的地产企业也在思考着如何战略转型。当前中国缺乏完善的大宗物业交易市场，推出REITs可以提供持有型物业新的退出渠道，资产上市的退出安排可以走IPO和REITs两条路径。 从宏观意义上，不应该把REITs看作一个产品，而是一条产业链。基于REITs的投资和开发、价值提升及REITs投资基金，甚至用REITs作为基础资产再来做的复合的衍生品，以及以REITs为核心的解决方案，它是一个市场。另一方面，对于地方政府来说，基础设施投资收益低，期限长，某些项目可能具有公益性质，并没有完全市场化，因此推出REITs能够形成市场化现金流，盘活存量。 针对REITs市场，许多来自相关领域的企业家、北大光华【中国RITIs先锋项目】的校友结合自身行业发表了看法。 刘中：契合地产存量市场，REITs未来可期 刘中-华润置地有限公司总法律顾问/助理总裁,【中国REITs先锋项目】校友。 中国房地产市场的上下半场划分，从时间的维度来看，增量市场到存量市场的长期过渡更能反映出整个市场的变化。 REITs对持有投资物业的地产商，可以实现出表降债的资产IPO，回收更多资金做大规模或转型创新；对市场投资人，可以增加一类较为稳定的金融投资产品；对资本市场，可以做大规模吸引更多国际资金有利于本币国际化及汇率稳定；对政府资产的降杠杆功能同样有效，不一而足。 契合中国新时代下的地产存量时代，REITs金融产品的政策法律哨声一旦吹响，REITs之球必将在绿茵场上尽情飞舞。 华志伟：布局REITs，将成为未来新增长点 华志伟-南方资本管理有限公司总经理,【中国REITs先锋项目】校友。 随着未来公募REITs政策落地、资产证券化市场的健全、以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，毫无疑问，REITs将撬动数万亿蓝海市场。 基于目前的法律法规和金融市场发展环境，公募基金有望在我国REITs业务发展中扮演重要角色。从基金公司的角度来看，布局REITs业务，参与万亿不动产投资，将成为未来新的业务增长点。 方榕：REITs的底层资产重组 方榕-北京市金杜律师事务所合伙人，【中国REITs先锋项目】校友。 2014年以来，我们参与了市场上部分类REITs项目的发行，目前也在协助一些企业和机构参与基础设施REITs、公募REITs落地的探讨。 就具体项目考虑REITs的可行性，除了产品层面的交易安排、结构设计外，很重要的一点是考察能否以成本最小、产品法律风险可控的方式完成底层物业资产的重组，如果重组的成本太高，可能会影响物业资产持有人推动REITs项目的动力。 重组路径的选择主要考察三个方面的问题，一是控制置入REITs的项目公司未来潜在的风险和债务，保护REITs投资人的利益；二是完善股债结构的搭建，优化持股结构；三是控制重组的税费成本。如果涉及上市公司、国有企业，重组也会有其特定的法律程序要求。 ———— / END / ————
