10月15日，由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展，中物研协具体实施的《2019物业服务企业发展指数测评报告》正式发布，“2019物业服务企业综合实力500强”及“各细分业态物业服务领先企业榜单”同期揭晓。
本报告旨在通过科学、公正、客观的评价指标体系、评价方法和专业分析研究，建立一套监测、分析和反映企业和行业发展轨迹的发展指数体系，激励优秀企业做大做强，发挥头部企业的示范引领作用，加快推动行业向现代服务业转型升级。报告数据由企业申报，经地方协会核准，测评中心选取行业优秀的500家企业作为样本，进行测评研究。本研究希望通过测评研究工作，能为政府部门、行业协会、物业服务企业以及其他相关机构提供有力的参考依据，也希望社会各界对测评研究工作给予指导和建议，测评中心将进一步提升样本质量、有效核实数据信息、科学调整指标体系、准确运用测评方法，逐步完善物业服务企业发展指数的研究工作。
一、物业管理行业发展新格局
全国物业管理规模及区域分布
2018年，全国物业管理行业管理面积279.3亿平方米，相比2017年增加32.65亿平方米，增长率13.2%。
2008-2018年全国物业管理行业管理规模
2018年全国各省市物业管理规模分布情况
全国物业行业收入规模及增长
2018年，全国物业管理行业总收入7043.63亿元，比2017年增加1036.4亿元，增长17.25%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。
2008-2018年物业管理行业经营收入
全国物业服务企业数量及分布
2018年，全国物业服务企业共12.7万家，比2017年增加0.9万家，增长率7.2%。山东省、广东省、江苏省、河北省和河南省企业数量均超过7000家，分别为1.07万、1.02万、0.9万、0.75万和0.7万家。
全国物业服务企业数量及分布
全国物业管理行业从业人员及构成
2018年，全国物业管理从业人员约983.7万人，比2017年增加8.7%，新增79.0万人。
其中，广东省、上海市、江苏省和山东省从业人员位居前四，均超过50万人，分别为111.3万、89.0万、78.0万和64.4万。湖南省、四川省、北京市、浙江省、河南省、重庆市、河北省、黑龙江省、云南省、安徽省从业人员均超过30万人。
2018年全国物业管理行业从业人员数量
二、物业管理行业、企业发展指数及趋势
物业管理行业发展指数及趋势
测评中心以各地方行业协会申报数据为基础，从物业管理行业的管理规模、营业收入等方面，对物业管理行业的基本状况、发展规律进行量化评价，测算出物业管理行业的发展指数。
以2010年指数基期值为100点，2018年物业管理行业发展指数达到247.2点，相比2010年提高147.2个点，指数复合增长率11.98%，物业管理行业发展指数保持持续稳定提升的态势，我国物业管理行业持续稳定发展。
2010-2018年物业管理行业发展指数趋势
物业服务企业发展指数及趋势
测评中心以年度领先的物业百强企业数据为基础，从物业服务企业经营情况、管理规模、服务质量等维度，对物业服务企业发展的基础状况发展规律进行量化评价，测算出物业服务企业PMDI 100发展指数。
以2010年PMDI100指数基期值为100点，2018年PMDI 100指数达到720.4点，指数复合增长率达28.00%。从物业服务企业发展指数来看，我国物业服务企业综合实力稳步提升，在管理规模、经营绩效、服务质量等多方面均取得明显的成效。
今年测评中心首次将行业前500家企业数据纳入样本，对经营收入、管理面积、服务质量等维度量化评价，经测算2018年PMDI 500指数为1113.5。
2010-2018年PMDI 100指数趋势
三、物业服务企业综合实力500强测评
数量：广东、北京、上海、安徽名列前茅
本次研究甄选出在经营情况、管理规模、服务质量等多方面表现突出的500家物业服务企业。
从区域分布情况看，华东区域500强企业188家，占比37.6%，分布数量最多；其次华南区域，企业数量100家，占比20.0%；华北区域，企业数量77家，占比15.4%；华中和西南区域500强企业分别为57家和47家，分别占比11.4%和9.4%。
此外，东北区域和西北区域500强企业分别为16家和15家，分别占比3.2%和3.0%。
2018年500强企业区域分布
从500强企业省份分布情况看，超八成的企业集中在广东省、北京、上海、安徽省、江苏省等12个省市。
重点城市500强企业数量分布
受物业服务企业发展历史、区域经济等因素的影响，目前我国500强企业区域分布差异明显，呈现东南强，西北弱的格局。
此外，500强企业呈现区域聚集的趋势，重点城市集聚众多优秀物业服务企业，有助于区域物业服务企业合作与资源共享，共同促进区域物业管理的提升，助力服务居民美好生活。
管理规模分析
（1）在管面积118.87亿平方米，集中度42.56%
得益于政策、关联房地产公司的支持、企业市场化拓展能力的增强及资本市场的助推，500强物业服务企业积极推进全国化布局，管理半径不断拓宽，管理规模快速提升。
2018年，500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%，集中度进一步提升。
500强物业服务企业平均管理项目141个，平均管理面积2377.35万平方米，单项目贡献面积约16.88万平方米。
500强企业自身也在分化加剧，行业呈现强者恒强的态势，头部企业优势积累，管理面积不断拓展。其中，百强企业管理项目数41514个，管理面积总值80.08亿平方米，在2017年（59.81亿平方米）量级的基础上仍增加33.89%。
同时，2018年，百强企业管理项目和管理面积占500强企业管理项目和管理面积比例分别为58.97%和67.37%，聚集了500强企业过半的管理项目和管理面积。
此外，百强企业市场份额进一步提高至28.67%，较2017年增长4.42个百分点，头部物业服务企业的管理规模市场份额不断扩大，行业管理规模集中度处于加速提升的阶段。
2017-2018年百强企业管理规模及增速（亿平方米）
（2）大物业拓宽服务领域，企业业态多元拓展
在住宅领域建立了优势的头部企业如绿城、保利、金科等希望将优势从住宅业态广泛延伸，纷纷在物业管理细分业态上布局，而大量的非地产关联型企业在激烈的竞争中，也选择了走向住宅之外的更多细分业态。
当前，住宅物业是物业服务企业主要的布局业态，500强企业 95.6%的企业布局了该业态，包括恒大金碧物业、时代物业、康景物业、华侨城物业在该领域着力发展。
此外，布局办公写字楼物业和商业物业的企业数量占比分别为93%和74%，业态布局也较为广泛，中航物业、金融街物业、公诚设备资产服务、诚信行、网信物业等在办公写字楼物业领域具有领先优势。
学校物业、产业园区物业、公众场馆物业、医院物业和其他物业分别占比62.8%、54.4%、47.2%、41.6%和48.8%。东吴物业、幸福基业、新大正物业、爱玛客等分别成为各专业细分业态领先企业。
2018年500强企业布局各业态企业数量占比
物业服务企业的管理业态全面拓展，发展势头强劲。2018年，500强企业住宅物业管理项目34218个，管理面积75.46亿平方米，占比63.48%，处于物业管理业态的主导地位；办公写字楼、产业园区物业、商业物业三者的管理面积占比之和超过20%，为细分业态领域布局较为广泛的业态。
此外，学校物业、医院物业、公众场馆物业和其他物业，管理面积分别占比5.30%、1.72%、1.50%和6.71%。
2018年500强企业不同业态物业费收入及占比分布
2018年500强企业分业态管理面积占比分布情况
（3）业务布局广泛，亦重点布局加强城市深耕
500强企业业务布局广泛，同时加强对重点城市的布局。500强企业广东省、江苏省物业管理面积超过10亿平方米，在安徽省、浙江省、湖南省、山东省、河南省五省管理面积在5至10亿平方米。
同时，500强加强对重点城市的深耕，在重庆、上海、长沙、广州、北京、合肥、成都等城市管理面积均超过3亿平方米，其中，重庆市的管理面积最大，达到4.97亿平方米，其他城市管理面积分别4.21亿平方米、4.20亿平方米和4.09亿平方米、3.96亿平方米、3.70亿平方米、3.02亿平方米。
此外，500强企业在一带一路的政策支持下，管理项目向海外拓展，当前500强企业在日本、马来西亚、柬埔寨、西班牙、加拿大、泰国、美国、巴布亚新几内亚等国家和地区均有布局。
2018年500强企业在重点城市管理面积分布
经营绩效分析
（1）营业收入2831.76亿元，企业创收能力强劲
2018年，500强企业营业收入2831.76亿元，占物业管理行业营业总收入（7043.6亿元）40.20%，头部物业服务企业创收能力强劲，极大提升物业服务企业在市场化竞争环境下的可持续发展能力。
500强企业经营绩效核心指标
500强企业的分化亦有加剧。2018年，百强企业营业收入1781.85亿元，同比增长41.92%，增长态势依旧强劲。2018年百强企业营业收入占500强企业营业收入比例62.92%，百强企业营业收入占行业经营总收入比重达到25.30%，较2017年（20.90%）提升4.40个百分点。
2017-2018年百强企业营业收入及增速情况（亿元）
（2）基础物业服务为本，多种经营发展向好
500强企业物业费收入2257.33亿元，占总营收的79.71%，为企业创收的主力。
500强企业在提供优质基础服务的同时，也通过深入挖掘客户的需求，为客户提供多元化的增值服务，有效盘活基础物业的存量市场，并为企业的发展带来新的增长空间，年内，多种经营收入达574.43亿元，占总营收20.29%，具备进一步提升的潜力。
2018年500强企业营业收入构成
◆ 基础物业服务收入方面
2018年，500强企业住宅类物业收入占基础物业费总收入的比重最大，达47.62%；办公写字楼物业费收入占比22.03%；商业物业、产业园区物业、学校物业、医院物业、其他物业和公众场馆物业费收入占比分别为7.53%、5.56%、4.96%、4.92%、5.44%和1.95%。
◆ 多种经营收入方面
2018年，500强企业中有256家企业开展了社区服务，社区服务收入189.06亿元，均值0.74亿元，占多种经营收入的比重达到32.91%。
部分500强企业凭借丰富的管理经验、先进的管理模式、手段和管理技术，输出顾问咨询服务，收入达74.20亿元，占多种经营收入的比重为12.92%。
此外，500强企业整合内外部优质资源，发挥自身专业领域和特色布局开展其他多元化服务，其他业务收入311.18亿元，占多种经营收入的比重为54.17%。
2018年500强企业多种经营服务收入构成情况
（3）头部企业盈利能力凸显，多种经营净利润占比近三成
随着企业管理规模快速增大，企业规模效应得到体现，且智能化、自动化管理的改善规范了企业管理流程，提升企业的营运效率，物业服务企业盈利能力不断提升。
2018年，500强企业净利润总值226.22亿元，平均净利润4524.33万元，净利润率7.99%。从盈利结构上看，500强企业物业服务净利润为158.42亿元，占总净利润比重为70.03%；多种经营服务净利润67.80亿元，占比29.97%。
500强企业盈利模式仍以基础服务为主，多种经营服务为辅，但基础服务以近80%的收入贡献70%的净利润，而多种经营却以20%的营收贡献了30%的净利润，且多种经营服务盈利能力正在逐渐增强，且贡献提升。
2018年500强企业盈利结构分布
2018年500强企业净利润率
对比净利润和营收结构，2018年，500强物业服务收入在营业收入中占比79.71%，物业服务净利润占比70.03%；多种经营服务在营业收入中占比20.29%，创造了29.97%的净利润，营业收入占比较少的多种经营服务净利润贡献能力更强。
2018年500强企业盈利结构分布
（4）成本结构持续优化，新技术及外包助力提升人效
■ 营业成本人力成本占比过半
2018年，500强企业营业成本总值达到1452.08亿元，营业成本率51.28%。从成本构成上看，人力成本仍是企业营业成本的主要部分。
2018年，500强企业人员费用达到760.23亿元，占营业成本总值达52.35%，作为劳动密集型的行业，超半数的成本为人力成本。
2018年500强企业营业成本构成占比分布
■ 项目外包降低人工成本，企业运营效率提升
适度增加项目外包，可有效降低企业的刚性成本。物业服务企业可以将技术含量低而劳动密集的部分非核心业务寻求更专业的外包公司进行管理。
2018年，500强企业中有389家企业将部分基础业务外包，从企业外包项目的分布看，保洁业务项目外包在总外包项目中占比最高，占比33.07%；设备维修养护业务外包占比25.92%；绿化业务和秩序维护业务分别占比22.73%和18.28%。
■ 物业服务企业优势积累，人均效率不断提高
2018年，500强企业人均管理面积和人均产出分别为5342.85平方米和12.73万元，企业人均管理面积和和人均产出逐步走高。
一方面由于物业管理项目的单盘大体量化，更便于物业服务的统一管理和统一服务，管理半径更广，人均效能更高。另一方面，物业服务企业通过信息化、智能化、自动化和集约化的管理，企业的管理效率和运营效率得到有效的提升，头部物业服务企业几乎都拥有或正在开发自己的信息化平台。
2018年500强企业人均管理面积和人均产出分布
人员分析
（1）直接或间接提供就业岗位超三百万 ，行业劳动密集度仍较高
◆ 直接或间接提供就业岗位超三百万
2018年，500强企业从业人员总数达222.48万人，外包人数为88.61万人，直接或间接提供就业岗位超三百万。
500强企业人员分析核心指标
◆ 行业劳动密集度仍较高
从人员岗位的分布上看，经营管理人员30.44万人，占从业人员总数的13.68%；其中企业高层管理人员占4.33%，管理处主任（项目经理）占20.81%，管理员（主管）占74.85%，500强企业不断优化人才队伍，逐步呈现金字塔形，结构合理。
操作人员192.04万人，占从业人员总数的86.32%；其中秩序维护人员占35.62%，数量最多；清洁工次之，占比27.76%；此外工程维修工、绿化工及其他工种分别占比12.84%、4.51%和19.26%。
2018年500强企业从业人员岗位构成情况
（2）学历结构差异较大，高素质人才有望扩大
近几年，物业管理行业从业人员的学历水平有所提升。2018年，500强企业从业人员学历构成中，本科生、硕士研究生、博士研究生三者占比总和接近十成，分别占比7.36%、0.24%和0.01%。
高中以下占比达到57.76%；中专生、大专生次之，占比分别19.26%、15.38%，解决了大量就业问题。
2018年500强企业从业人员学历构成情况
随着行业的发展，特别是各项高新技术的应用，促使企业对人才结构的优化和调整，并强化自身，吸引更多的人才的入驻，促进企业合理的人才资源配置，增强企业的核心竞争力。
（3）基础服务外包人员增加，企业人员结构得以优化
2018年，500强企业外包人数为88.61万人，占一线员工（注：一线员工=企业操作人员+外包人员数）总人数的31.57%。
2018年500强企业外包人员占一线人员比重
分岗位来看，保洁业务外包项目人员投入占比最高，达到53.74%，秩序维护业务、设备维护养护业务及绿化业务外包人员投入分别占比28.09%、9.11%和9.06%。基础物业服务的外包，将推动企业人员结构的优化和调整。
2018年500强企业外包人员比重分布
服务质量分析
（1）专注精益求精，企业高度重视业主满意度调查
2018年，99.6%的500强企业开展了业主满意度调查，调研内容主要包括客户服务、秩序维护服务、保洁服务、维修服务、绿化养护服务、便民服务、企业品牌、文化活动等基本服务指标，另外也包括配餐服务、特约服务、会务服务等专业服务。
但满意度目前没有行业标准，未来协会将会引导标准统一，致力于整体服务质量提升和标准化建立。
2018年500强企业业主满意度调查情况
（2）物业费水平各异，品质进阶收缴率提升
2018年，500强企业物业费平均水平为3.08元/㎡·月。
此外，公众场馆物业、产业园区物业、学校物业、其他物业物业费水平分别为3.73元/㎡·月、3.41元/㎡·月、2.83元/㎡·月和3.21元/㎡·月。
2018年500强企业各业态平均物业服务费水平
物业服务企业重视客户的服务体验，深入挖掘客户需求，企业的管理水平和服务内容持续提升和改进，赢得客户信任度和依赖。高质量的物业服务在提高业主满意度的同时，亦提高了物业费的收缴率。
2018年，500强企业物业费平均收缴率为94.64%。分业态来看，住宅物业平均收缴率为91.22%，医院物业、学校物业、办公写字楼物业、产业园区物业、公众场馆物业和其他物业平均收缴率均超过97.00%，其中医院物业平均收缴率最高，达到99.42%，学校物业99.25%。此外，商业物业平均收缴率为94.01%。
不同物业类型物业收缴率
四、结语
物业管理行业处于高速发展黄金期
在人们普遍追求美好生活的大时代背景下，房地产黄金白银时代累积的天量存量物业，给予了中国物业管理行业黄金发展的机会；而正因物业管理行业的黄金机遇，尤其上市获得资本市场加持，更加快房企将优质资源导入。
物业服务企业通过城市共生突破服务边界迈向多业态服务、智慧科技AIOT加持于社区的智能与效率、多元化经营的社区增值服务持续创收，赢得了资本市场的青睐和高估值，独立的物业品牌正强势崛起。
在大时代大趋势下，预计物业行业的增长态势仍将在相当长时期内持续，这亦是物业服务企业应当抓住的黄金周期。
